Este artículo forma parte de nuestra guía completa sobre Transacciones Inmobiliarias Corporativas en teamOn Corporate Finance.

¿Qué es una SOCIMI y cómo funciona?

Una SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es el equivalente español de los REITs internacionales. Son vehículos de inversión regulados que adquieren, promueven y gestionan activos inmobiliarios urbanos destinados al arrendamiento. Para mantener su régimen fiscal especial, deben cumplir requisitos estrictos: cotizar en un mercado regulado, destinar al menos el 80% de sus activos al alquiler, distribuir obligatoriamente el 80% de los beneficios por rentas como dividendos, y mantener al menos 3 inmuebles en cartera durante un mínimo de 3 años.

En 2026, España cuenta con más de 100 SOCIMIs registradas, con una capitalización conjunta superior a EUR 30.000 millones. Las grandes SOCIMIs (Merlin Properties, Colonial, Lar España) cotizan en el mercado continuo, mientras que la mayoría opera en BME Growth (antiguo MAB).

¿Cuál es el régimen fiscal de las SOCIMIs?

El régimen fiscal especial de las SOCIMIs es su principal ventaja competitiva:

• Tipo 0% en Impuesto de Sociedades sobre rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles y dividendos de filiales SOCIMI, siempre que distribuyan al menos el 80% de los beneficios.
• Gravamen especial del 19% sobre dividendos distribuidos a socios con participación superior al 5% que tributen a tipo inferior al 10% (medida anti-abuso introducida en 2021).
• Exención de ITP y AJD en determinadas operaciones de aportación de inmuebles.
• Los dividendos tributan en sede del inversor: para personas físicas residentes, al tipo del ahorro (19-28%); para inversores no residentes, según el tratado de doble imposición aplicable.

¿Por qué las SOCIMIs son actores clave en transacciones inmobiliarias corporativas?

Las SOCIMIs son compradores naturales en el mercado de transacciones inmobiliarias corporativas por varias razones:

• Obligación de invertir: Deben mantener al menos el 80% de activos en inmuebles de alquiler, lo que les genera necesidad permanente de adquisiciones.
• Acceso a capital: Al cotizar en bolsa, pueden captar capital mediante ampliaciones para financiar nuevas compras.
• Compradores de sale & leaseback: Son compradores ideales para operaciones SLB porque buscan activos con inquilinos solventes y contratos a largo plazo.
• Consolidadores de mercado: Las SOCIMIs más grandes están en proceso de consolidación, adquiriendo carteras de competidores menores o fusionándose entre sí.

¿Cómo vender un activo inmobiliario a una SOCIMI?

Para que una SOCIMI se interese en tu activo, debes presentar:

• Información Memorándum del activo: Descripción técnica, ubicación, superficies, estado de conservación, certificación energética y fotografías profesionales.
• Detalle de contratos de arrendamiento: Inquilinos, plazos, rentas, cláusulas de revisión, garantías y niveles de ocupación históricos.
• Situación urbanística: Licencia de actividad vigente, cumplimiento normativo, posibilidades de ampliación o cambio de uso.
• Proyección financiera: NOI (Net Operating Income) actual y proyectado, CAPEX previsto, yield actual y potencial.
• Valoración independiente: Tasación por sociedad de valoración homologada (RICS o equivalente).

Un asesor de M&A inmobiliario facilita este proceso, identifica las SOCIMIs más relevantes según el perfil del activo y gestiona la negociación para maximizar el precio de venta.

¿Cuáles son las principales SOCIMIs activas en M&A en España?