Este artículo forma parte de nuestra guía completa sobre Transacciones Inmobiliarias Corporativas en teamOn Corporate Finance.

¿Qué es un sale and leaseback y por qué está creciendo en España?

Un sale and leaseback (SLB) es una operación en la que una empresa vende un activo inmobiliario de su propiedad y simultáneamente firma un contrato de arrendamiento a largo plazo sobre el mismo activo, manteniendo su uso operativo. La empresa obtiene liquidez inmediata sin interrumpir su actividad, mientras el comprador (generalmente un inversor institucional o SOCIMI) adquiere un activo con un inquilino solvente y contrato firmado.

En España, el volumen de operaciones de sale & leaseback ha superado los EUR 3.200 millones anuales en 2025, impulsado por la necesidad de las empresas de optimizar sus balances, reducir deuda y reinvertir capital en su actividad principal. Sectores como logística, retail, hostelería e industria lideran este tipo de transacciones.

¿Cómo funciona paso a paso una operación de sale & leaseback?

Paso 1 — Valoración del activo: Se realiza una tasación independiente del inmueble considerando su valor de mercado, capacidad de generación de rentas y ubicación. Los métodos habituales son capitalización de rentas y comparables de transacciones similares.

Paso 2 — Estructuración del contrato de arrendamiento: Se definen las condiciones del alquiler: duración (normalmente 10-25 años), renta anual, revisiones (IPC o fija), periodos obligatorios, opciones de renovación y responsabilidades de mantenimiento. Este contrato es tan importante como el precio de venta.

Paso 3 — Marketing y búsqueda de inversor: El asesor de M&A inmobiliario presenta la operación a inversores cualificados: SOCIMIs, fondos institucionales, family offices y aseguradoras. La calidad del inquilino y del contrato determina el atractivo de la operación.

Paso 4 — Due diligence y negociación: El comprador realiza due diligence técnica, urbanística, medioambiental y jurídica del activo. Se negocian representaciones, garantías y condiciones de cierre.

Paso 5 — Cierre simultáneo: Se firman simultáneamente la compraventa del activo y el contrato de arrendamiento. La empresa recibe los fondos y comienza a operar como inquilino desde el día siguiente.

¿Cuándo conviene hacer un sale & leaseback?

• Necesidad de liquidez para crecimiento: La empresa necesita capital para expansión, adquisiciones o inversión en tecnología, y el inmueble representa capital inmovilizado no productivo.
• Reducción de deuda: Vender el activo permite cancelar deuda bancaria, mejorar ratios financieros (leverage, DSCR) y liberar líneas de crédito para la operación.
• Reestructuración del balance: En procesos de refinanciación o preparación para venta de la empresa, el SLB mejora el perfil financiero al convertir un activo fijo en liquidez.
• Cuando el inmueble no es estratégico: Si la empresa puede operar desde cualquier ubicación o el inmueble no aporta ventaja competitiva, mantenerlo en propiedad es ineficiente.
• Tipos de interés elevados: En entornos de tipos altos, el coste de oportunidad de mantener capital en inmuebles aumenta. El SLB permite reinvertir ese capital a mayor rentabilidad.

¿Qué riesgos tiene un sale & leaseback y cómo mitigarlos?

• Riesgo de renta excesiva: Si la renta pactada supera el mercado, la empresa pagará de más a largo plazo. Mitigación: negociar rentas alineadas con mercado y cláusulas de revisión razonables.
• Pérdida de flexibilidad: Un contrato a 20 años limita la capacidad de reubicarse. Mitigación: incluir opciones de rescisión anticipada (break clauses) con penalizaciones razonables.
• Dependencia del propietario: El nuevo propietario puede no mantener el inmueble adecuadamente. Mitigación: pactar responsabilidades de mantenimiento estructural para el propietario.
• Impacto contable NIIF 16: Bajo NIIF 16, el arrendamiento se reconoce en balance como activo de uso y pasivo por arrendamiento. El beneficio de sacar el inmueble del balance es limitado bajo esta normativa.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de un sale & leaseback en España?

Las consideraciones fiscales clave incluyen:

• La venta del inmueble genera una plusvalía sujeta al Impuesto de Sociedades (25%). Si el activo estaba amortizado, la base imponible será mayor.
• El IVA de la operación (21%) es recuperable si el comprador es sujeto pasivo, lo que normalmente se resuelve con la inversión del sujeto pasivo.
• La renta del arrendamiento es deducible como gasto operativo en el Impuesto de Sociedades.
• La plusvalía municipal (IIVTNU) se devenga en la transmisión y corresponde al vendedor salvo pacto en contrario.
• En estructuras internacionales, hay que considerar los tratados de doble imposición y la normativa anti-elusión.